«¿Cuánto cuesta construir mi casa?» es la primera pregunta que hace todo particular cuando empieza a plantearse una autopromoción. La respuesta honesta es que no existe un precio único: depende del municipio, del tipo de proyecto, de los acabados, del terreno y de un montón de partidas que no siempre aparecen en los presupuestos iniciales que llegan al cliente.
Este artículo no da cifras, y es deliberado: cualquier número publicado en internet se refiere a otra parcela, a otro proyecto y a otro momento, y usarlo como referencia lleva a comparar cosas que no son comparables. Lo que sí hace es explicar de qué se compone el coste real, partida por partida, y dónde están los gastos que suelen aparecer más tarde. Con eso llegarás a las primeras reuniones con técnicos y constructoras sabiendo exactamente qué preguntar.
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Por qué no hay un precio único: las variables que mueven el coste
Dos viviendas con la misma superficie útil pueden costar lo mismo o el doble. Lo determina un conjunto de factores que conviene tener claros antes de pedir presupuestos:
- Tipología constructiva. No cuesta lo mismo una casa de una planta con cubierta plana que un chalet de dos plantas con cubierta inclinada, sótano o semisótano. Cada elemento añade complejidad estructural y partidas específicas.
- Calidad de los acabados. Suelos, carpinterías, sanitarios, cocina y domótica son la partida que más separa dos presupuestos de viviendas idénticas sobre plano. Es también donde más fácil resulta comparar mal, porque «calidad media» no significa lo mismo para dos constructoras.
- Características del terreno. Una parcela llana, accesible y con servicios cerca es muy distinta a una parcela con pendiente, lejos de la red de agua o saneamiento, o con un subsuelo problemático que obligue a cimentación profunda.
- Municipio y normativa local. Las tasas urbanísticas, los impuestos de obra y los requisitos de eficiencia energética varían entre ayuntamientos. En municipios con normativa de eficiencia más exigente, el sobrecoste puede ser real.
- Eficiencia energética. El CTE 2019 ya obliga a un nivel alto. Si además se opta por certificaciones como Passivhaus o por energía geotérmica, el coste sube, pero el ahorro a largo plazo también.
Por qué las cifras de «precio por m²» que circulan suelen fallar
Si buscas «cuánto cuesta construir una casa» aparecen decenas de cifras por metro cuadrado. Son cómodas de leer y casi siempre engañosas, no porque quien las publica mienta, sino porque un precio por metro cuadrado no es un presupuesto: es el resultado de dividir una obra concreta entre sus metros, y esa obra no es la tuya.
| Lo que dice una cifra de «X €/m²» | Lo que no dice |
|---|---|
| Un número por metro construido | Qué computa como metro construido: si entran porches, sótano, garaje o terrazas |
| Que corresponde a la ejecución material | Que faltan impuestos, honorarios técnicos, licencias, seguros y acometidas |
| «Calidad media» | Qué carpintería, qué aislamiento y qué instalaciones hay detrás de esa etiqueta |
| Un dato de una zona | La ordenanza, la topografía y el acceso de tu parcela, que es lo que mueve el coste |
| Un dato de un momento | Cuánto se han movido materiales y mano de obra desde que se publicó |
Hay una razón de fondo, y conviene tenerla clara desde el principio: el coste de una obra no se estima, se mide. Sale de las mediciones de un proyecto definido sobre una parcela definida. Hasta que ese proyecto no existe, cualquier cifra —la de internet y la que dé cualquier profesional— es una suposición. Por eso los presupuestos que se dan «a ojo» al principio casi nunca son los que se acaban pagando.
Qué pedir en lugar de un precio por metro cuadrado. Un presupuesto desglosado por partidas y con mediciones, un listado explícito de lo que queda fuera, y que las dos o tres constructoras que compares presupuesten el mismo proyecto. Un total sin desglose no se puede comparar con nada: puede ser el más barato simplemente porque le faltan partidas.
Las partidas que componen el coste total
El error más común al estimar el coste de construir es quedarse solo en el PEM. El coste real de llevar la vivienda hasta la entrega de llaves incluye varias partidas adicionales:
1. Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
Es la obra en sí: cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, instalaciones, acabados. Lo factura la constructora general.
2. Gastos generales y beneficio industrial
Sobre el PEM, la constructora añade sus gastos generales (estructura, seguros, administración) y su beneficio industrial. La suma de los tres conceptos se llama Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC). En obra privada estos porcentajes se negocian, así que conviene que aparezcan explícitos en el presupuesto y no diluidos dentro de las partidas.
3. IVA de la construcción
La ejecución de obra de vivienda nueva tributa al 10 % de IVA cuando el promotor es el particular y el destino es residencial, según el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA. Se aplica sobre el PEC, no sobre el PEM, y es de las partidas que más descuadran una previsión hecha a la ligera.
4. Honorarios técnicos
Arquitecto (proyecto básico y de ejecución más dirección de obra), aparejador o arquitecto técnico (dirección de ejecución) y coordinación de seguridad y salud. Los baremos colegiales están liberalizados desde 2009, de modo que no existe una tarifa oficial: cada técnico presenta su propuesta. Conviene pedirla por escrito, detallando qué fases cubre y qué pasa si la obra se alarga.
5. Licencia urbanística y tasas municipales
Son dos conceptos distintos: el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que se calcula sobre el presupuesto de ejecución material, y la tasa por tramitar la licencia. El tipo del ICIO lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un máximo legal del 4 % establecido en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La cifra que te toca a ti está en la ordenanza de tu municipio: es una consulta de cinco minutos y evita sustos.
6. Seguros obligatorios
El seguro decenal que exige la Ley de Ordenación de la Edificación cubre los daños estructurales durante diez años y es obligatorio en vivienda nueva de uso residencial cuando se transmite. La prima depende del proyecto, del control técnico exigido por la aseguradora y del historial de los agentes que intervienen, así que se cotiza caso a caso. Durante la obra suele sumarse un seguro de Todo Riesgo Construcción.
7. Acometidas y boletines
Acometida eléctrica, de agua, de saneamiento, de telecomunicaciones y, si procede, de gas. En parcelas urbanas con servicios cercanos suele ser una partida manejable; en parcelas alejadas o sin red puede ser una sorpresa importante.
8. Notaría, registro y escritura de obra nueva
Una vez terminada la obra hay que declararla ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Además de notaría, registro y gestoría, la escritura de obra nueva tributa por Actos Jurídicos Documentados, un impuesto cedido a las comunidades autónomas: el tipo depende de dónde esté la vivienda y hay que mirarlo en la normativa autonómica.
Costes ocultos que no suelen aparecer en el primer presupuesto
Estos son los costes que con más frecuencia se quedan fuera de los presupuestos iniciales y aparecen cuando ya estás dentro del proceso:
- Movimiento de tierras y muros de contención en parcelas con desnivel. Es una de las partidas que más se dispara cuando no se contempló desde el inicio, porque depende del terreno real y no del plano.
- Pozos de cimentación o pilotes cuando el estudio geotécnico revela un terreno problemático. El geotécnico es obligatorio según el Código Técnico y, comparado con lo que cuesta descubrir el problema con la obra empezada, es de los gastos más rentables del proceso.
- Modificados durante la obra. Cambios de criterio (mover un tabique, cambiar la cocina, añadir un baño) generan modificados cuyo coste se factura aparte y casi nunca a precios competitivos.
- Urbanización exterior: vallados, jardín, pavimentación de exteriores, piscina, riego automático. Suele quedarse fuera del PEM y es fácil que se ignore en la estimación inicial.
- Mobiliario y cocina (si no entran en proyecto). Es habitual que queden fuera del contrato de obra y se decidan al final, cuando el presupuesto ya está ajustado. Conviene saber desde el principio si están dentro o fuera.
- Coste financiero de la hipoteca autopromotor. Si la obra se financia, los intereses que corren durante la construcción son un coste real que rara vez aparece en la previsión inicial.
- Imprevistos. En obra aparecen siempre. Reservar un margen desde el inicio es lo que separa un desvío asumible de un problema serio a mitad de proceso.
Cuándo conviene pedir presupuestos y cuándo no
Un error común es pedir presupuestos a varias constructoras sin tener antes un anteproyecto mínimo. Sin un proyecto definido, los presupuestos no son comparables: cada constructora asume una cosa distinta y, cuando empieza la obra, aparecen partidas «no contempladas».
El orden razonable es:
- Anteproyecto del arquitecto con superficie, distribución, tipo de cubierta y nivel de acabados orientativo.
- Mediciones y presupuesto de referencia a partir del anteproyecto.
- Proyecto básico y de ejecución definido y, con él, presupuestos comparables a 2-3 constructoras.
- Comparativa real partida por partida, no solo total.
En las primeras conversaciones tiene sentido pedir referencias y obras anteriores de cada constructora, no precios cerrados que no podrán mantener.
En My Next Home acompañamos al propietario en este proceso: ayudamos a estructurar el presupuesto, a separar partidas, a comparar presupuestos comparables y a evitar que los costes ocultos aparezcan cuando ya no hay margen para reaccionar. No firmamos proyectos ni licencias —eso lo hacen los técnicos colegiados—, pero coordinamos a todos los agentes para que la decisión sea informada y ordenada.
